楼市“年中考”结束，上半年的成绩刚公布，就有些盘提前出来“作妖”了。

7月刚开始，壹姐就发现有盘开始喊着要“涨价”！

(资料图片)

你没看错，这些盘是真的在收回折扣，全线价格上涨1%-2%，其中不乏荔湾、番禺、黄埔、白云等多个区域的楼盘。

更夸张的是，增城的兰亭香麓高调官宣，提前完成全年业绩115%，7月1日开始，全线产品涨价10%。在跌跌不休的增城，敢这么涨，真的勇！

这是市场变好了吗？

壹姐看了最新公布的楼市上半年数据，觉得并不是，反而觉得当下的广州楼市，正处于内忧外患的局面当中，一二手都不例外！

为何这么说？咱们从供应量、成交量、价格等三个维度，具体来看看！

01.

供应充足，新房透支房价严重？

先看一手新房的情况。

根据统计，这个7月总共有26个新盘会开盘或加推新货，除了南沙、花都、从化，其他区域均有新货供应，就连极度缺新货的越秀，都有俩盘入市，在7月首次开盘。

在26盘中，多是以加推为主，显然是在提前抢跑，都在卷下半年的销量。

而且，新房供应量在持续增加，消化周期已经去到17个月，压力不小。更何况，今年第一、第二轮土拍出让成功的地块，都会在下半年陆续入市开卖，会为市场持续供货。

▲来源：克而瑞

那成交如何？

广州上半年（1.1-6.30），新房网签40206套，对比2022年上半年成交的36669套，网签量是同比上涨了9.6%。主要是因为2-3月出现了一波小阳春，在3月份的成交冲上了上半年的成交最高位，但随后便逐月下滑，保持不住成交热度，开始疲软。

▲来源：AI合富广州站

而且，据中指院的数据，上半年新房成交均价为36169元/㎡，同比下跌4.3%。

成交量保住了，价格跌了，说明广州一手楼价还有下调的空间，还没到底。

而一手房的价格往下走，也势必会对二手房造成很大的压力。

02.

撑不住，二手市场的价格开始下跌

其实，这压力已经给到了二手房市场，处境比一手市场糟糕多了。

虽然广州上半年的二手成交网签量为54864套，相较去年同期有所上涨，但看成交趋势的话，除了3-4月网签过万套，5-6月均在走下坡路，成交套数直接跌至8000套左右的水平线。

▲来源：AI合富广州站

以素有二手市场“风向标”的珠江新城来说，在近三个月的成交，板块的成交量出现断崖式下滑，一直处于冷静期，炒家隐匿。

▲数据来源：珠城橙蕉

连珠江新城都熄火了，就更不用说其他板块有多好了。

况且，二手的供应量，一直都是天量，一直居高不下。

据贝壳平台显示，对外展示的广州二手挂牌量已经达到了13.5万套，如果加上平台内网的房源，已经接近18万套房源在出售了。

二手挂牌量激增，但成交上不去，一些撑不住的板块，已经有盘开始放低预期，主动降价。

比如，黄埔多个板块的红盘，出现明显的价格下跌，近一年的同比跌幅在12%-30%之间。

公认的网红盘万科东荟城，已经从去年的挂牌均价4.4万/平，下跌至3.77万/平。长岭居的万科里享家更是从2.85万/平，跌至1.97万/平，差不多降了1万/平。

下半年的二手市场怎么走，相当堪忧！

03.

内忧外患，急需几个救市“大招”

以上，一二手都有降价的趋势，而这种趋势会在下半年“刹车”吗？

我看未必。

之所以说广州一二手市场处于内忧外患之中，是目前的市场行情是真的惨，在负重前行。

激增的供应量，低迷的成交量，在供大于求的情况下，就是市场的内忧。

目前，购房者仍有很浓的观望情绪，诸多新盘在入市蓄客好几个月都不敢开盘，就是因为市场的反应不理想。

对于二手房而言，无论市中心区域，还是外围区域，一手供应量都在大增，新盘推货，会让本来就差的二手市场雪上加霜。

而且，新房在产品、户型设计、以及配建学校上，都优于二手房，在新房各种营销手段的分流下，让二手完全处于被吊打的状态，尤其是不满五需高额税费的房源，优势全无，导致成交周期越拉越长。

至于外患，其实是整体的大环境在变差，不只是体现在楼市，而是大家的经济收入在缩水，工作不稳定，被迫降低自身的负债杠杆，规避风险。

一二手降价成风，对于一手市场而言，开篇提到的哪些盘，收回折扣，全线涨价的做法，不仅不利于去化，还会让楼市内忧外患的情况更严重。

如今的市场，急需几个行之有效的救市政策，对楼市加大药量，或许才有希望改变市场状态。

诸如，放松限购，减少社保5年的年限，又或者降低首付，增值税五改二。

而并非二孩家庭可多带30万公积金贷款，下调LPR利率这种小利好，犹如隔靴挠痒，无济于事。

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